洛阳产业地产风头正劲主题性开发是源头活水

丝绸之路经济带是一项重要的国家战略，目的是以中国为中心，建立一个新的世界经济贸易体系。在这个贸易体系中，洛阳理应扮演重要角色，发挥区位优势、经济优势，充分发掘潜力，在更广阔的领域、更大的空间里，积极参与，发挥重要支撑和桥头堡作用，努力打造丝绸之路经济带上的文化交流品牌区、商务商贸示范区和旅游合作试点区。

在打造“丝路经济带”的大背景之下，洛阳未来将会有更多的机会“走出去”，与不同地区、不同文化背景的国家交流，吸收外来文化优势，甚至打造异域风格的文化产业地产项目都是有可能实现的。另一方面，借丝绸之路这个纽带，重走丝绸之路，重新挖掘这一历史文化遗存中被我们忽视的文化线索，进一步融入文化地产项目的细节打磨中，将文化做进细节，方能实至名归。

今年6月22日下午，牵动着无数古都人的丝绸之路申遗结果揭晓了，双申遗成功的消息从在卡塔尔首都多哈举行的第38届世界遗产大会上传来，旋即引发了各路专家学者关于“丝绸之路”这一持续了千年的话题的又一次讨论，“丝路经济带”上的洛阳无疑将迎来又一轮的发展契机，而产业地产，这一经济发展的战略性据点也成为许多专题讨论的核心。

产业地产发展问题频出

十八大报告指出，“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点”，然而，尽管有政策利好，有地方政府的热情，但产业地产的盈利模式与经营理念较之传统地产产品差异巨大，对开发商资源的综合能力要求很高。许多习惯了普通住宅开发模式的地产商一时还难以适应新的游戏规则，而玩起了“擦边球”，以工业地产之名，行商业地产甚至住宅地产之实，盈利模式转型无从谈起。不仅如此，一些地方政府急于借快速上马园区项目“筑巢引凤”，结果却落得“鬼城”下场，这也不在少数。

本是信心满满的“筑城”大手笔，却造成“鬼城”之象。“双城记”背后，业内人士也给予了分析。

一方面，一些地方尤其是西部一些县市，并不具备成熟的产业链优势，为招商引资，大打土地牌，不惜用零地价或负地价吸引企业和投资；而且，这些产业园区大多采用政府开发模式，按照商业地产运作模式，先建设，再招商；由于先天条件不足，缺少资源整合和产业链的形成，部分园区招商困难，抱着捡到篮子里都是菜的态度，结果进驻企业小而散，普遍存在产业聚集度低的问题，遑论产业集群，其效益可想而知。

另一方面，一些企业并没有沉下心来做实产业的意向与决心，而是抱着“淘金者”的心态，首要的目的是要地，然后再拿地去银行抵押融资，坐等土地升值。这种为引资而建的园区，由于缺乏统筹规划和产业定位，局限于粗放式扩张和量的扩展冲动，其危险性已经显现。

从资金来源看，由于产业链条不完善（其中资金链周转乏力尤甚），主要依靠银行贷款和财政返还收入来支撑园区建设，融资渠道单一，加上土地价格与成本严重倒挂，一旦企业经营或者市场环境出现波动，极易造成资金难以为继。

主题性开发将是洛阳产业地产的源头活水

如前文所述，在发展“丝路经济带”的大前提之下，洛阳市目前产业地产开发之路风头正劲。的确，洛阳市作为传统的老工业基地，工业基础雄厚，新材料、新能源、装备制造等行业在国内具有一定地位。另外，近年来，洛阳市编写了《洛阳市信息产业规划》《洛阳市创意产业规划》《洛阳市服务外包发展规划》《洛阳市物联网产业发展战略》等，信息科技等新兴产业的快速发展，将成为园区地产发展的“助推器”。

洛阳市地处中西部，近年来政策导向的确给予了地区产业聚集区发展优厚的先天条件，但是作为房地产开发的一种运营模式，产业地产也应注意避免“同质化”，开发前期定位阶段的差异化选择，是关乎后期项目能否脱颖而出的重要砝码。诸如养老、旅游、文化等产业地产通常地块面积较大，往往都是地方政府招商引资迫切，伸出橄榄枝。事实上，大规模产业地产的开发对于企业资金的要求颇高，需要更强的专业性。

洛阳市拥有得天独厚的历史文化遗存，近年来兴建的文化创意产业园区为数不少。这在全国是个共性问题，针对这种现象，北京大学文化产业研究院副院长陈少峰指出，我国现有的文化产业园区的数量惊人，良莠不齐，很重要的一点就是在过去发展过程中过度重视硬件建设，建设了大量的场馆，忽视了产业发展。洛阳市市长李柳身日前在谈到这个问题时，这么说道：“洛阳市大多数产业集聚区结合各自特点，明确主导产业，集聚效应不断扩大，竞争实力不断增强。”从目前洛阳几个主题方向明确的产业园区来看，在融入“丝路经济带”的大前提之下，挖掘自身差异化价值，提升产业园区整体竞争实力，已逐渐成为开发产业园区的共识。

洛阳将会有更多的机会“走出去”

作为千年帝都的洛阳，文化地产具有得天独厚的资源优势。“河出图，洛出书，圣人择之”。从公元前1109年周公营建洛邑，洛阳已经有了超过三千年的建城史。丰富的历史文化遗存必然会给这个城市的居住打上文化的烙印，独有的文化特点必然会给这个城市居民的选宅带来潜移默化的影响。文化以地产为平台，地产以文化为内核，已经成为“文化地产”的现实走向。

对于洛阳文化地产的现状，有业内专家表示尚处于早期阶段，离成熟期还有一段距离。尽管洛阳有着极为丰富的文化资源，但是现在洛阳很多文化地产还是停留在概念阶段，更多的是将文化元素融入营销推广，作为一种营销策略和新概念进行推广。例如在小区的整体空间设计，以及整个小区的文化底蕴展现方面，整体设计的文化含义还不足，这一点上，相比西安和苏州等地，洛阳还有相当一段的差距。

文化地产与传统地产项目的区别，不仅体现在建筑风格、文化元素，甚至在一草一木上，都与传统地产项目不同。真正的文化地产并不是带有文化的符号或元素就可以称作文化地产，真正的文化地产，更应是将文化彻底地融入园区规划、建筑设计和居住理念甚至生活方式中。

在打造“丝路经济带”的大背景之下，洛阳未来将会有更多的机会“走出去”，与不同地区、不同文化背景的国家交流，吸收外来文化优势，甚至打造异域风格的文化产业地产项目都是有可能实现的。另一方面，借丝绸之路这个纽带，重走丝绸之路，重新挖掘这一历史文化遗存中被我们忽视的文化线索，进一步融入文化地产项目的细节打磨中，将文化做进细节，方能实至名归。

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