住建部2018大力发展长租市场继续推进城镇棚户区改造工作

摘要: 在近日召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，进一步分类调控保持房价平稳稳定。

在近日召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

“中央经济会议”与住建部长所说有些“不同”

前不久召开的“中央经济会议”表述：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

两者之间差异产生的原因是：“中央经济工作会议”的表述侧重全局，侧重住房制度，主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长上述表态，是单独摘出来的，是侧重于商品房市场的。这两个表述可以互为补充，有利于大家更好的了解这次会议的重要思想。

2018中国楼市将实行什么样的差异化调控

第一：“满足首套刚需、支持改善需求”

住建部长提出了“满足首套刚需、支持改善需求”，这意味着2018年不可能对刚需和改善有太多打压。事实上，2017年下半年以来，一些地方政府为了管住房价出手比较狠，最后已经不顾刚需的诉求了(有些城市首套房利率都上浮20%到30%)。

第二：部分城市三四线仍然支持投资性需求

“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。人口净流入，与大城市有关联性，产业有基础的三四线城市，是很值得去看看的。

最后，随着市场调控的深入，房地产市场不可能一直表现的非常强势，那么政策的再加码也就没那么必要了。我们基本上可以确定：2018年中国楼市整体处于平稳局面，不是冬天。差别化调控是实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

部分三四线城市将继续推动城镇棚户区改造

未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居;二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。

另外。去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

从供给层面来看， 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的 60%;第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增 30%。

从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。

同时，持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

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